Metodología
Cómo calculamos la rentabilidad de una vivienda
Una rentabilidad orientativa relaciona lo que podría dejar el alquiler con el capital necesario para comprar y preparar la vivienda. Mostramos las referencias y los supuestos que la sostienen.
1. Estimamos un alquiler de referencia
Buscamos anuncios de alquiler comparables por tipo, superficie y ubicación. Priorizamos la misma calle y después áreas cercanas. Si faltan referencias próximas, ampliamos la zona y reducimos la confianza de la estimación. Los importes son precios anunciados, no contratos firmados; un anuncio puede estar duplicado o dejar de estar disponible.
2. Descontamos gastos operativos
Partimos del alquiler mensual multiplicado por doce. El escenario base reserva un 5 % para periodos sin inquilino, un 10 % de la renta para gastos variables y 900 € anuales de gastos fijos. Son provisiones generales, no facturas ni presupuestos de esa vivienda.
3. Relacionamos el resultado con la inversión
Dividimos el resultado operativo anual entre el capital estimado para comprar y preparar el inmueble. Ese capital puede incluir una reserva de compra y una previsión de obras según los datos disponibles. Si cambian el precio de adquisición, la reforma o las cargas, cambia la rentabilidad. La financiación y los impuestos personales no forman parte de esa cifra operativa.
Ejemplo ilustrativo: con 1.000 € de renta mensual y 200.000 € de inversión total, el resultado base sería 12.000 € − 1.800 € de reservas variables − 900 € fijos = 9.300 € al año. La rentabilidad operativa sería 4,65 %. La cifra real puede ser distinta.
Qué significa la confianza
La confianza describe la calidad de los alquileres comparables, no la probabilidad de obtener una rentabilidad determinada.
- Media: al menos cinco anuncios recientes de dos fuentes, de tamaño parecido, en la misma calle, barrio o hasta 10 km y con precios relativamente consistentes.
- Limitada: al menos tres anuncios recientes y cercanos, pero una muestra menor, menos diversidad de fuentes o más diferencias de precio.
- Baja: solo uno o dos anuncios, o referencias de hasta 15 km, de todo el municipio, antiguas, de superficie menos comparable o con precios muy dispersos.
- Sin muestra: no hay alquileres comparables utilizables; una renta objetivo no es una renta de mercado comprobada.
Son precios anunciados, no contratos firmados. No asignamos «confianza alta» sin comprobar más datos de la vivienda y del mercado. Antes de invertir, contrasta el estado, la posesión, los costes y la demanda real de alquiler.