Rentabilidad

Rentabilidad bruta y operativa de un piso: diferencias

Aprende a distinguir la rentabilidad bruta de la operativa con un ejemplo de alquiler, vacancia, gastos y capital invertido.

La rentabilidad bruta es una primera criba

Si un piso cuesta 200.000 € y se anuncia un alquiler de 1.000 € al mes, la renta anual teórica es 12.000 € y la rentabilidad bruta sobre el precio sería un 6 %. Sirve para comparar de forma rápida, pero presupone doce cobros completos y no considera obras ni gastos.

La operativa se acerca más al uso real

Con una reserva del 5 % por vacancia, un 10 % de la renta para gastos variables y 900 € de gastos fijos, ese mismo ejemplo deja 9.300 € operativos al año. Si comprar y preparar la vivienda requiere 220.000 €, el resultado operativo sería aproximadamente un 4,23 %. Cada supuesto debe poder revisarse.

Qué porcentaje conviene mirar

Usa la cifra bruta para filtrar y la operativa para decidir qué investigar. Revisa por separado la demanda de alquiler, las referencias de la zona, el estado, los costes de compra y la posesión. Dos pisos con la misma renta y precio pueden tener resultados distintos si uno necesita una reforma mayor.

Cuando no hay alquileres cercanos

Una estimación basada en referencias lejanas o en otra zona no tiene la misma fiabilidad. Muestra siempre el origen y la distancia de la muestra, y ensaya un escenario de renta inferior. La falta de anuncios próximos tampoco prueba que puedas cobrar más: hay que confirmar demanda y disponibilidad.